楼市竞争的新格局

　　李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　2024年，楼市供给端竞争之激烈，远远超过市场预期。这里说的竞争主要是产品竞争。所谓产品竞争，首先是同一个赛道的竞争，比如新房项目之间的抢客大战，二手住房“卖房难”，房东“抢租客”。以新房为例。笔者发现，新房项目在配置名校、连接轨道交通、户型设计（提高得房率）等方面越来越同质化，竞争越来越卷，卷到最后就变成价格战了。

　　也就是看谁的价格更低。除此之外，竞争开始延伸到不同赛道。比如，每个人都能接收到来自朋友圈、抖音等不同渠道、不同类型的房源推送，新房和二手房开始竞争，交易和租赁也开始竞争。过去的2023年，全国新房市场表现依旧疲软，交易面积在2022年下跌24.6%的基础上又下跌了8.2%。但其实，这种下跌某种程度上是其在与二手房的竞争中败下阵来。

　　2023年，全国二手房市场成交面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和金额比2022年分别增长44%和30%。过去，我们一直认为新房和二手住房是两个完全不同的赛道，“卖旧买新”会驱动刚需上车、换房和改善。但在购买力疲弱，需求对价格敏感的背景下，加上开发商过分追逐改善型市场，导致新房总价失控，购房需求转向二手房市场。

　　过去，二手房市场以“老旧住房”为主，但现在已是另外一番天地。根据克而瑞的统计，重点城市新增挂牌二手房源中，“次新房”明显增加，即10年以内楼龄的房源。2023年，南京10年内的次新房占比达67%，重庆、武汉、西安、郑州10年内的次新房挂牌占比也在40%—50%。可见，今天有很多在售二手房并非“旧房”，实际上还是新房，它们是新房的替代品。

　　在2021年下半年之前，各大城市都出现“价格倒挂”的情形，即新房价格低于同区域二手房价，导致愈演愈烈的“打新”热潮。但从2021年下半年开始，小业主觉察到房价前景可能不妙了，二手房价跌幅开始大于新房，这一点从70城房价数据也能看出。根据克而瑞的数据，2023年14个核心一二线城市新房平均价大概要高出同区域二手房平均价约4000—6000元。

　　二手住房价格低，也没有新房可能存在的“交付担忧”，社区氛围也比较成熟，分布区域比较广，很多房源是可以替代新房的“次新房”。重要的是，二手房总价可控，迎合市场对价格敏感的诉求。2023年，北京300万以下二手房成交占65%，上海300万以下的二手房占61%，基本上都是刚需为主。广州每月二手房交易中，200万元总价以下占比均为最大，超过30%。

　　从面积段来看，80平方米以下户型，在热点城市新房供应中的占比基本都在10%以内，但该面积段二手房占比基本都在15%—30%。当各大城市二手房挂牌量都创新高，价格段更加亲民，自媒体、视频媒体都在推超笋的二手房，购房者可选择范围很广，而地铁四通八达使得通勤和价格在全市范围内有多种可行组合，新房和二手房内部及之间的竞争更加激烈。

　　当市场对房价的预期趋于理性，甚至预期房价要下跌，租赁和交易不再是两个平行的市场了。相反，前者可能就是后者的替代。最典型的是，以往很多年轻人买房会咬牙加杠杆、努力踮起脚，实现“拥有住房”的梦想，现在这些人少了，根据贝壳研究院数据，全国重点40城租赁成交中，2023年35岁以上的租客占比超过35%，较2021年提升了4.9个百分点。

　　另外，家庭型租客开始增加，且倾向于选择户型更大、装修品质更高的房源。根据贝壳研究院数据，全国重点40城租赁成交三居室占比达27.2%，首次超过一居室占比。从房屋装修状况看，以一线城市为例，租客租赁精装修房源占比均超过70%，比2021年提升2—9个百分点。住房市场竞争加剧、延展和内卷，直接原因是支付能力下降、需求个性化，预期转弱等。

　　另一方面，则是供给端全面放量。当下，不管是新房、二手房，抑或是租赁供应，不管是城市哪个区域，房子都在放量供应，都有得挑有得选。重要的是，从卖方市场到买方市场转换，导致供给逻辑变化，即必须关注需求端的诉求，这使得居住体验的差距缩小，比如城中村出租屋也开始打造为长租公寓，比如租房也可以上学。可以预见，这种竞争还会继续下去。